・任意売却の基礎
・任意売却の基礎
住宅ローンの返済ができなくなって、自宅を売却して問題解決しようとした場合、自宅がローンの残額より高く売却できれば問題はありませんが、ローンの残額より安くでしか売れなくて、持ち出すお金もなく、ローン全額返済ができない場合でも、仕方ないということで銀行に承認してもらい売却することが「任意売却」です。
通常通り返済を続けているときに銀行に相談しても、
「売却はローンの全額返済が条件です。」
と言われるだけで、相談には乗ってもらえないのが通常です。
任意売却は、銀行に、仕方ないと認めてもらう必要があります。
その仕方ないという理由は、「返済できない」ということをわかってもらうことです。
返済をストップして、事故扱いになることで、「仕方ない」ということを認めてもらえます。
銀行だとだいたい3ケ月の滞納で、窓口が銀行から保証会社やローンセンターなどというところに変わります。
そして、約6ヶ月後、「代位弁済」という、ローンを借りるときに保証人になってもらっている（なってもらっているといっても保証料というお金を払っているのですが。）保証会社があなたに代わって、銀行にローン残額全額の肩代わり返済をします。
この「代位弁済」になることで「事故」として仕方ない、ということになり、「任意売却」を認めてもらえることになります。
実務的には、3ヶ月滞納し、銀行から窓口が変わった段階で、担当者の方と打ち合わせをさせていただき、代位弁済に備えます。
この間は、手続きが進んで行く時間待ちの状態になります。
そして「代位弁済」がされると、窓口が「××債権回収」というところに変わります。
返済をストップしてから約6ヵ月、それプラス売却できて引き渡すまでの期間は、いうなればタダで住めることになります。
任意売却をお決めになれれた方は、この期間をぜひ有効にご利用いただければと思います。住宅に関する支払いはないことになるので、その分を、売却後の再出発資金へと備えていただけます。
最近は、昔のように「引越し代」がたくさんもらえません。
だいたいが、自宅から出ていく引越し代は配当するが、新居を借りる資金までは配当しない、という債権者がほとんどです。そういうことがあるので、この期間中にぜひ備えていただければと思います。
この、「代位弁済」後、自宅の販売活動をしていくことになります。
販売期間は、債権者により変わりますが、多くは、半年間の販売期間の後は競売と同時進行、あるところは代位弁済後は、競売と同時進行ということになっています。
競売開始決定になってからは、最近裁判所の処理スピードが上がっているので、3～4ヶ月で入札になってしまいます。
競売手続きになってしまったら、債権者が住宅金融支援機構の場合は入札日の前日まで、銀行の場合は開札日の前日まで、に決済、競売の取下げをしなければなりません。
それぞれ売却金額の稟議をおろしてもらう期間も必要ですので、それぞれの期日の2週間以上前には、条件を決定し、債権者に伝えることが必要になります。
競売開始決定後は、時間がありませんので、早い対応が必要です。
住宅ローンが返済できないとお悩みの方、競売開始決定が来たとお悩みの方はぜひご相談ください。任意売却で競売より有利に問題解決しましょう。
