親子間・親族間の任意売却

任意売却・親子間売買・親族間売買

親子間売買・親族間売買

  • 返済に困ってこのままだと、任意売却、競売のどちらしかないが、住み続けたい
  • 実家が返済不能におちいっているが、なんとかこのまま住ませてあげたい

というようなことで、親族、親子間で任意売却をしたい、というお問い合せをいただくことがあります。
親子間売買・親族間売買任意売却では、問題がいくつかでてきます。

まずは、債権者が親子間・親族間売買を認めてくれるか、ということです。
金額で折り合いがつけば親子間、親族間の任意売却を認めてくれる債権者もありますが、一切認めないという債権者もあったりします。

次に、購入してくれる親族、親子が現金で購入資金を出せる場合はとくに問題はないのですが、ローンを使って購入となった場合、簡単にはいかないことが多いです。

というのは、金融機関(保証会社)では親子間の売買に対しては、基本的に貸付しない、という決まりがあるためです。

売買する金額に正当性がない、ということと、売却代金を何の用途に使われるかがわからないためというのが理由のようです。

このようなことから、多くの金融機関は親子間の不動産売買に住宅ローン融資を認めていません。

ですので、取扱いのある金融機関で貸してもらうほかありません。

親子間売買の住宅ローン取扱い金融機関

銀行では、よほどのことがない限り取扱いはしてくれません。
しかし、ノンバンク系では取扱いを認めているところがあります。

ノンバンク系は銀行に比べて、金利、手数料が高いので、敬遠される方が多いと思います。
普通に借りられるのであれば、当然、銀行で借りればよいのですが、親子間売買は、普通ではないので、貸してくれないわけです。
ノンバンク系は、普通ではないが貸し付ける、だから金利、手数料が高いわけです。

金利が高いといっても、住宅ローン以外の他のローンなどと比べると、断然安く、返済年数も銀行の住宅ローンと同じく最長35年までみてもらえます。
ちなみに取扱い金融機関の「三井住友トラスト・ローン&ファイナンス」の平成26年10月現在の金利は、3.9%(変動金利)となっています。高いと言ってもそんなに驚くほどのものでもないかと思います。

親子間売買では銀行の住宅ローンを利用できないので、致し方なくノンバンク金融機関の住宅ローンを利用するのですが、3年間返済を滞りなく続けると、銀行で住宅ローンの借換えができるようになりますので、時期がくればされるとよろしいと思います。
今度は、親子売買ではなく、売買はともなわない単なる「借換え」なので問題はありません。

ノンバンク金融機関を利用しなければならないといっても、3年間のことだけなので、ノンバンク金融機関は金値が高いと忌み嫌うようなことではなく、親子間売買で住宅ローンを貸してもらえ、3年後には銀行での住宅ローンを利用できるように橋渡しをしてもらえる、ありがたい金融機関なのです。

銀行で親子間売買の住宅ローンが利用できる場合

親子売買の住宅ローンは取り扱わない銀行でも、住宅ローンを利用できる場合があります。
親と子の名前(苗字)が違う場合です。
結婚して嫁ぎ先の苗字に変わっている、養子になり苗字が変わっているというような場合です。
言わなければ相手には、親子とわかりませんので。

しかし、このように名前(苗字)が違う場合でも、すべてがだいじょうぶというわけではありませんので注意が必要です。


親子間・親族間で無理な場合、第三者の協力で買戻しができる場合も

親子間・親族間売買が難しい場合でも、第三者の協力により買戻しができる場合があります。

ここでいう第三者は、たとえば投資家の方や、当社提携の不動産業者などです。
この方たちに、一時的に自宅を買取ってもらい、賃貸として家賃を払ってそのまま住み続け、しばらく後に親子・親族に買い戻してもらう、という方法です。

この場合も注意点がいくつかあります。
いったん買い受ける第三者が資金的に問題がないこと(現金で購入できるか、あるいは融資をうけられるか)が前提となります。
そしてさらに、買戻しをする身内は”確実に”資金的に問題がないことが前提となります。

第三者に購入してもらうのはだいじょうぶだったけど、買戻しをしてもらう身内が住宅ローンがだめだった、ということがないよう、充分な確認が必要です。

第三者に買ってもらえさえすればあとは何の問題もない、というようなサイトをたまに見かけますが、注意が必要なことは上記の他にもいくつかありますので注意が必要です。

そして、買戻しは、売り買いの作業を2回することになるので、費用が通常より余計にかかるということ、購入していただく第三者は、あなたを助けてくれるというより、思っているだけの利益があるか、出資に見合うリターンがあるかということで購入することになるので、物件の金額にもよるところですが、賃借する間の賃料、買戻しの金額、は少々高くなってしまうかもしれない、ということも念頭に置く必要があります。



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